房產(chǎn)稅立法又進(jìn)一步！怎么征？向誰(shuí)征？0.5%稅率真的合適嗎？
在房地產(chǎn)稅今年第八次被官方提及之后，房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程正在加快。
有專家指出，房地產(chǎn)稅如果一開始就施行“普遍征收”的原則，不太符合中國(guó)國(guó)情。有機(jī)構(gòu)估算，即使按照0.5%這一不太高的稅率，每年所繳納的稅收額度將占人均可支配收入的10%+，因此一開始房地產(chǎn)稅征收對(duì)象就要限制在高端多套房政策持有者；更有專家建議，應(yīng)該將針對(duì)富人征收來(lái)的稅，用來(lái)補(bǔ)貼中低收入者的住房剛需。
近日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃公布，房地產(chǎn)稅法被列入第一類項(xiàng)目(即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案)，這已經(jīng)是今年以來(lái)官方八次提及房地產(chǎn)稅法。
蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍表示，房地產(chǎn)稅法被列入第一類項(xiàng)目，意味著房地產(chǎn)稅法是必須完成的立法任務(wù)。
今年以來(lái)，官方頻頻表態(tài)房地產(chǎn)稅法。3月5日國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告時(shí)提出，要穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
吉林省財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)張依群表示，房地產(chǎn)稅法可能最快會(huì)在今年年底前提交審議，然后面向社會(huì)征求意見(jiàn)，還有討論修訂的過(guò)程。按照我國(guó)稅制改革推進(jìn)步驟，2020年是一個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
黃志龍認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)稅法被列入第一類項(xiàng)目，但并不意味著只能在第五年完成立法，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控和地方財(cái)稅體制改革進(jìn)度，在2020年提請(qǐng)審議的可能性比較大。
房地產(chǎn)稅推出已有基礎(chǔ)
而有房地產(chǎn)稅被定義為財(cái)產(chǎn)稅，征收的前提條件是私有財(cái)產(chǎn)，如果住宅的土地使用權(quán)是70年，期滿后不能續(xù)期，征收房地產(chǎn)稅就沒(méi)有根據(jù)。只有房屋和土地都屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，從法律的角度來(lái)說(shuō)，才能收取財(cái)產(chǎn)稅。
那么70年后房子是否仍然屬于我們？據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)報(bào)道，目前我國(guó)正在醞釀的民法典是我國(guó)首部民法典。此次提請(qǐng)審議的民法典各分編(草案)，將同已經(jīng)出臺(tái)的民法總則合并為一部完整的民法典草案，在2020年提請(qǐng)審議。
值得注意的是，此次審議的物權(quán)編草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。
房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)嘉豐瑞德負(fù)責(zé)人表示，70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題一旦得以解決，影響房地產(chǎn)稅的法理問(wèn)題就不存在了。與此同時(shí)，我國(guó)已經(jīng)賦予規(guī)模較大的城市以立法權(quán)，這也為房地產(chǎn)稅的“分城施策，分步推進(jìn)”奠定了基礎(chǔ)。
另一個(gè)值得注意的是，我國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)入到了全面運(yùn)行階段。這些都為房地產(chǎn)稅的推出奠定了基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)稅設(shè)置三大原則
中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文指出，征稅范圍、稅率、稅基，是房地產(chǎn)稅法立法制度設(shè)計(jì)的重中之重。
第一個(gè)就是征稅范圍，房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)是一個(gè)逐步的長(zhǎng)期發(fā)展成熟的過(guò)程，所以一開始房地產(chǎn)稅的征收方案就要限制在對(duì)高端多套房政策，應(yīng)該會(huì)有一個(gè)較大的免征的政策。
施正文表示，目前國(guó)際上多數(shù)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)稅是普遍征收的原則，但是對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)還不具備普遍征稅的條件，所以必須走分步推進(jìn)的路徑。
施正文認(rèn)為，這就是說(shuō)我們將來(lái)可能是只對(duì)一些高端的房地產(chǎn)、多套房子和一些具備條件的地方開征，而不會(huì)是對(duì)所有的房子、在所有的地方同一個(gè)時(shí)點(diǎn)來(lái)開征。
當(dāng)然從房地產(chǎn)未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)看，它為了要成為地方主體稅種，那必須要普遍征收。
第二個(gè)就是稅率。施正文認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)稅的稅率要從嚴(yán)控制，要有個(gè)上限，防止一些地方基于財(cái)政收入的考量征重稅。
第三個(gè)就是稅基，房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)?；镜脑瓌t是市場(chǎng)價(jià)值要評(píng)估，但是還要考慮到一些一線城市，目前房地產(chǎn)的泡沫有的房?jī)r(jià)很高，在這種情況下沒(méi)有一個(gè)打折稅基打折的措施的話，稅也可能會(huì)比較重。
0.5%稅率合適嗎？
由于早在2011年重慶與上海就推出了房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)改革。上海的房產(chǎn)稅率在0.4%-0.6%，而重慶的房產(chǎn)稅率則為0.5%，因此有輿論觀點(diǎn)認(rèn)為，0.5%這一中位數(shù)可能是房地產(chǎn)稅率的最佳選擇。
對(duì)比國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前試點(diǎn)城市的房地產(chǎn)稅率實(shí)際上并不高。比如美國(guó)由各州政府獨(dú)立征稅，平均稅率大約在1.04%左右，德國(guó)和希臘均不超過(guò)1%，稅率較高的日本則大概在1.4%-2.1%之間。
招商證券：房地產(chǎn)稅的起步征收范圍人群必須較小。
招商證券研報(bào)指出，如果按照房屋當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)為稅基，以及許多人預(yù)期的0.5%稅率來(lái)征收，實(shí)際上可能無(wú)形中增加了許多有房工薪一族的負(fù)擔(dān)！
招商證券在9月9日的研報(bào)中表示，以一線城市80平的住宅舉例，一年租金約8萬(wàn)，大致的凈運(yùn)營(yíng)回報(bào)約6萬(wàn)，按照資本化率4%折算，這套房的評(píng)估值大概在150萬(wàn)。
但按照當(dāng)前市場(chǎng)的交易價(jià)格來(lái)看，一線城市80平的房大約是500萬(wàn)或者更高，按照租金還原法的評(píng)估價(jià)大約是市場(chǎng)價(jià)格的三折左右，懸殊巨大。
從當(dāng)前上海和重慶試點(diǎn)以約0.5%的稅率原則來(lái)看，如果按照運(yùn)營(yíng)回報(bào)評(píng)估值150萬(wàn)來(lái)算，房地產(chǎn)稅大概一年是7500元，如果按照市場(chǎng)交易價(jià)，一年是25000元。
從收入的角度看，2017年全國(guó)人均可支配收入是2.6萬(wàn)，深圳市5.3萬(wàn)，上海是5.9萬(wàn)，即便按照剛才我們所說(shuō)的租金還原法的評(píng)估來(lái)看，按照7500元的家庭繳納房地產(chǎn)稅額度來(lái)看，房地產(chǎn)稅占到一個(gè)家庭年均可支配收入的10%+，這還只是按照最最保守的評(píng)估值來(lái)計(jì)算的繳稅額度。
從資本回報(bào)角度看，根據(jù)目前的市場(chǎng)交易而言，低于1.5%的租金回報(bào)率是嚴(yán)重倒掛于國(guó)債的，凈回報(bào)率則更低了，如果按照0.5%的中位數(shù)來(lái)征收房地產(chǎn)稅，許多不動(dòng)產(chǎn)將成為負(fù)現(xiàn)金流資產(chǎn)，導(dǎo)致的結(jié)果就是租金暴漲或者價(jià)格暴跌。
招商證券并指出，而美國(guó)房地產(chǎn)稅中位數(shù)占家庭收入的比率大致是4.3%，這從另外一個(gè)角度告訴我們，若0.5%是房地產(chǎn)稅率的中位數(shù)，在當(dāng)下的中國(guó)也并不合理。不論從資產(chǎn)回報(bào)的角度還是收入的角度看，若要不想引起市場(chǎng)大幅的波動(dòng)，房地產(chǎn)稅的起步征收范圍人群必須較小。
黃劍輝：應(yīng)向富人征稅補(bǔ)貼中低收入者剛需
民生銀行研究院院長(zhǎng)黃劍輝則認(rèn)為，因該用富人購(gòu)買商品房繳納的稅來(lái)補(bǔ)貼中低收入階層的剛性住房需求。
黃劍輝表示，怎樣構(gòu)建一個(gè)所謂長(zhǎng)效機(jī)制，讓14億人能夠各得其所、住有所居？富人有錢，你住得大一點(diǎn)，但是你多交點(diǎn)稅，窮人也是中國(guó)公民，政府有義務(wù)給窮人保障一套住房，讓他們住有所居。你自己的錢不多，那好辦，從富人交的住房消費(fèi)稅建立一個(gè)專戶來(lái)幫你建房，你住的成本會(huì)比較低。
黃劍輝建議，樓市調(diào)控思路應(yīng)該是，政府、市場(chǎng)雙到位，商品房由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，適時(shí)取消對(duì)商品房市場(chǎng)進(jìn)行限價(jià)、限購(gòu)的調(diào)控方式；政府可以在新房銷售環(huán)節(jié)征收稅費(fèi)，不要?jiǎng)哟媪糠浚驗(yàn)檎鞫惓杀咎摺?/span>
第一， 推進(jìn)房地產(chǎn)稅的改革。我們主張的房地產(chǎn)稅是一種消費(fèi)稅，消費(fèi)得越多，房子住得越多，交稅越重。然后建立一個(gè)專戶，把從富人豪宅收到的消費(fèi)稅用于建保障房，保障房由政府來(lái)負(fù)責(zé)組織生產(chǎn)及相關(guān)的管理。
第二， 穩(wěn)定預(yù)期，擴(kuò)大供給。包括生產(chǎn)主體、生產(chǎn)總量，市場(chǎng)要分層，分成高、中、低收入三層，然后分類生產(chǎn)，就是高等房、普通房、公租房，最終實(shí)現(xiàn)各得其所。
房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響幾何？
而對(duì)于房地產(chǎn)稅究竟能不能降房?jī)r(jià)？黃志龍認(rèn)為，對(duì)于不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響各異。對(duì)于一線、二線等核心城市，房地產(chǎn)稅可能會(huì)降低住房的空置率，但不應(yīng)有“畢其功于一役”的心態(tài)，指望房地產(chǎn)稅來(lái)控制房?jī)r(jià)過(guò)高。
對(duì)于三線、四線、五線城市，房地產(chǎn)稅的影響可能會(huì)更大一些，這些城市的房屋空置率較高，而租賃市場(chǎng)又欠發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)稅征收之后可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成一定的壓力。
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波同時(shí)提醒，房地產(chǎn)稅法雖然有增加房屋持有成本，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的作用，但是這并不是立法的唯一目的。第一點(diǎn)就是在設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅制度的時(shí)候，不要光想著說(shuō)這是打壓房?jī)r(jià)的利器；
第二點(diǎn)，也不能指望房產(chǎn)稅一出來(lái)，房?jī)r(jià)恨不得應(yīng)聲而倒，就沒(méi)人炒房了，抑制炒房是要好多的機(jī)制在一起才會(huì)起作用的。
樓建波表示，從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅更多的是通過(guò)征稅來(lái)滿足地方必要的公共財(cái)政支出的一個(gè)手段。
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