房產(chǎn)稅立法又進(jìn)一步！怎么征？向誰征？0.5%稅率真的合適嗎？
在房地產(chǎn)稅今年第八次被官方提及之后，房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程正在加快。
有專家指出，房地產(chǎn)稅如果一開始就施行“普遍征收”的原則，不太符合中國國情。有機構(gòu)估算，即使按照0.5%這一不太高的稅率，每年所繳納的稅收額度將占人均可支配收入的10%+，因此一開始房地產(chǎn)稅征收對象就要限制在高端多套房政策持有者；更有專家建議，應(yīng)該將針對富人征收來的稅，用來補貼中低收入者的住房剛需。
近日，十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃公布，房地產(chǎn)稅法被列入第一類項目(即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案)，這已經(jīng)是今年以來官方八次提及房地產(chǎn)稅法。
蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍表示，房地產(chǎn)稅法被列入第一類項目，意味著房地產(chǎn)稅法是必須完成的立法任務(wù)。
今年以來，官方頻頻表態(tài)房地產(chǎn)稅法。3月5日國務(wù)院總理李克強作政府工作報告時提出，要穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
吉林省財政科學(xué)研究所所長張依群表示，房地產(chǎn)稅法可能最快會在今年年底前提交審議，然后面向社會征求意見，還有討論修訂的過程。按照我國稅制改革推進(jìn)步驟，2020年是一個重要的時間節(jié)點。
黃志龍認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)稅法被列入第一類項目，但并不意味著只能在第五年完成立法，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控和地方財稅體制改革進(jìn)度，在2020年提請審議的可能性比較大。
房地產(chǎn)稅推出已有基礎(chǔ)
而有房地產(chǎn)稅被定義為財產(chǎn)稅，征收的前提條件是私有財產(chǎn)，如果住宅的土地使用權(quán)是70年，期滿后不能續(xù)期，征收房地產(chǎn)稅就沒有根據(jù)。只有房屋和土地都屬于個人財產(chǎn)，從法律的角度來說，才能收取財產(chǎn)稅。
那么70年后房子是否仍然屬于我們？據(jù)經(jīng)濟(jì)日報報道，目前我國正在醞釀的民法典是我國首部民法典。此次提請審議的民法典各分編(草案)，將同已經(jīng)出臺的民法總則合并為一部完整的民法典草案，在2020年提請審議。
值得注意的是，此次審議的物權(quán)編草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。
房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)嘉豐瑞德負(fù)責(zé)人表示，70年產(chǎn)權(quán)問題一旦得以解決，影響房地產(chǎn)稅的法理問題就不存在了。與此同時，我國已經(jīng)賦予規(guī)模較大的城市以立法權(quán)，這也為房地產(chǎn)稅的“分城施策，分步推進(jìn)”奠定了基礎(chǔ)。
另一個值得注意的是，我國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，不動產(chǎn)登記體系進(jìn)入到了全面運行階段。這些都為房地產(chǎn)稅的推出奠定了基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)稅設(shè)置三大原則
中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施正文指出，征稅范圍、稅率、稅基，是房地產(chǎn)稅法立法制度設(shè)計的重中之重。
第一個就是征稅范圍，房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)是一個逐步的長期發(fā)展成熟的過程，所以一開始房地產(chǎn)稅的征收方案就要限制在對高端多套房政策，應(yīng)該會有一個較大的免征的政策。
施正文表示，目前國際上多數(shù)國家對于房地產(chǎn)稅是普遍征收的原則，但是對于中國來說還不具備普遍征稅的條件，所以必須走分步推進(jìn)的路徑。
施正文認(rèn)為，這就是說我們將來可能是只對一些高端的房地產(chǎn)、多套房子和一些具備條件的地方開征，而不會是對所有的房子、在所有的地方同一個時點來開征。
當(dāng)然從房地產(chǎn)未來長遠(yuǎn)看，它為了要成為地方主體稅種，那必須要普遍征收。
第二個就是稅率。施正文認(rèn)為，對房地產(chǎn)稅的稅率要從嚴(yán)控制，要有個上限，防止一些地方基于財政收入的考量征重稅。
第三個就是稅基，房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。基本的原則是市場價值要評估，但是還要考慮到一些一線城市，目前房地產(chǎn)的泡沫有的房價很高，在這種情況下沒有一個打折稅基打折的措施的話，稅也可能會比較重。
0.5%稅率合適嗎？
由于早在2011年重慶與上海就推出了房產(chǎn)稅征收試點改革。上海的房產(chǎn)稅率在0.4%-0.6%，而重慶的房產(chǎn)稅率則為0.5%，因此有輿論觀點認(rèn)為，0.5%這一中位數(shù)可能是房地產(chǎn)稅率的最佳選擇。
對比國際經(jīng)驗來看，目前試點城市的房地產(chǎn)稅率實際上并不高。比如美國由各州政府獨立征稅，平均稅率大約在1.04%左右，德國和希臘均不超過1%，稅率較高的日本則大概在1.4%-2.1%之間。
招商證券：房地產(chǎn)稅的起步征收范圍人群必須較小。
招商證券研報指出，如果按照房屋當(dāng)前的市場價為稅基，以及許多人預(yù)期的0.5%稅率來征收，實際上可能無形中增加了許多有房工薪一族的負(fù)擔(dān)！
招商證券在9月9日的研報中表示，以一線城市80平的住宅舉例，一年租金約8萬，大致的凈運營回報約6萬，按照資本化率4%折算，這套房的評估值大概在150萬。
但按照當(dāng)前市場的交易價格來看，一線城市80平的房大約是500萬或者更高，按照租金還原法的評估價大約是市場價格的三折左右，懸殊巨大。
從當(dāng)前上海和重慶試點以約0.5%的稅率原則來看，如果按照運營回報評估值150萬來算，房地產(chǎn)稅大概一年是7500元，如果按照市場交易價，一年是25000元。
從收入的角度看，2017年全國人均可支配收入是2.6萬，深圳市5.3萬，上海是5.9萬，即便按照剛才我們所說的租金還原法的評估來看，按照7500元的家庭繳納房地產(chǎn)稅額度來看，房地產(chǎn)稅占到一個家庭年均可支配收入的10%+，這還只是按照最最保守的評估值來計算的繳稅額度。
從資本回報角度看，根據(jù)目前的市場交易而言，低于1.5%的租金回報率是嚴(yán)重倒掛于國債的，凈回報率則更低了，如果按照0.5%的中位數(shù)來征收房地產(chǎn)稅，許多不動產(chǎn)將成為負(fù)現(xiàn)金流資產(chǎn)，導(dǎo)致的結(jié)果就是租金暴漲或者價格暴跌。
招商證券并指出，而美國房地產(chǎn)稅中位數(shù)占家庭收入的比率大致是4.3%，這從另外一個角度告訴我們，若0.5%是房地產(chǎn)稅率的中位數(shù)，在當(dāng)下的中國也并不合理。不論從資產(chǎn)回報的角度還是收入的角度看，若要不想引起市場大幅的波動，房地產(chǎn)稅的起步征收范圍人群必須較小。
黃劍輝：應(yīng)向富人征稅補貼中低收入者剛需
民生銀行研究院院長黃劍輝則認(rèn)為，因該用富人購買商品房繳納的稅來補貼中低收入階層的剛性住房需求。
黃劍輝表示，怎樣構(gòu)建一個所謂長效機制，讓14億人能夠各得其所、住有所居？富人有錢，你住得大一點，但是你多交點稅，窮人也是中國公民，政府有義務(wù)給窮人保障一套住房，讓他們住有所居。你自己的錢不多，那好辦，從富人交的住房消費稅建立一個專戶來幫你建房，你住的成本會比較低。
黃劍輝建議，樓市調(diào)控思路應(yīng)該是，政府、市場雙到位，商品房由市場調(diào)節(jié)，適時取消對商品房市場進(jìn)行限價、限購的調(diào)控方式；政府可以在新房銷售環(huán)節(jié)征收稅費，不要動存量房，因為征稅成本太高。
第一， 推進(jìn)房地產(chǎn)稅的改革。我們主張的房地產(chǎn)稅是一種消費稅，消費得越多，房子住得越多，交稅越重。然后建立一個專戶，把從富人豪宅收到的消費稅用于建保障房，保障房由政府來負(fù)責(zé)組織生產(chǎn)及相關(guān)的管理。
第二， 穩(wěn)定預(yù)期，擴(kuò)大供給。包括生產(chǎn)主體、生產(chǎn)總量，市場要分層，分成高、中、低收入三層，然后分類生產(chǎn)，就是高等房、普通房、公租房，最終實現(xiàn)各得其所。
房地產(chǎn)稅對房價影響幾何？
而對于房地產(chǎn)稅究竟能不能降房價？黃志龍認(rèn)為，對于不同城市的房地產(chǎn)市場影響各異。對于一線、二線等核心城市，房地產(chǎn)稅可能會降低住房的空置率，但不應(yīng)有“畢其功于一役”的心態(tài)，指望房地產(chǎn)稅來控制房價過高。
對于三線、四線、五線城市，房地產(chǎn)稅的影響可能會更大一些，這些城市的房屋空置率較高，而租賃市場又欠發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)稅征收之后可能會對房價形成一定的壓力。
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波同時提醒，房地產(chǎn)稅法雖然有增加房屋持有成本，抑制房地產(chǎn)投機行為的作用，但是這并不是立法的唯一目的。第一點就是在設(shè)計房產(chǎn)稅制度的時候，不要光想著說這是打壓房價的利器；
第二點，也不能指望房產(chǎn)稅一出來，房價恨不得應(yīng)聲而倒，就沒人炒房了，抑制炒房是要好多的機制在一起才會起作用的。
樓建波表示，從國外的經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅更多的是通過征稅來滿足地方必要的公共財政支出的一個手段。
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