庫(kù)存向左房?jī)r(jià)向右 樓市拐點(diǎn)來(lái)了？專(zhuān)家：跌回15年很難
無(wú)論是最新公布的房屋庫(kù)存數(shù)據(jù)、還是房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)都表明，此前“高燒不退”的中國(guó)樓市正在降溫！但綜合專(zhuān)家觀點(diǎn)看，雖然“降價(jià)退房”消息頻現(xiàn)，但樓市拐點(diǎn)尚未真正到來(lái)！而指望房?jī)r(jià)跌回起漲點(diǎn)更是不可能，預(yù)測(cè)總體可有15-25%的跌幅。
9月樓市庫(kù)存顯著攀升
近日，易居研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月底，受監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43488萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%，同比減少5.5%。
數(shù)據(jù)顯示，2015年1月以來(lái)全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，中間個(gè)別月份雖有反彈，但下跌的趨勢(shì)沒(méi)變。而今年9月庫(kù)存規(guī)模明顯增長(zhǎng)，同時(shí)顯著攀升。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個(gè)月庫(kù)存同比下跌后，6月首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，7至9月繼續(xù)同比正增長(zhǎng)，這意味著一線城市正進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段。而二線城市、三四線城市雖然繼續(xù)同比下跌，但跌幅是在持續(xù)收窄的?！?/span>
易居研究院報(bào)告認(rèn)為，9月份全國(guó)百城庫(kù)存數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲，說(shuō)明供給規(guī)模較大，而市場(chǎng)去化效果一般。庫(kù)存走勢(shì)也使得房企營(yíng)銷(xiāo)壓力增大，進(jìn)而會(huì)更加依賴(lài)以?xún)r(jià)換量的策略。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，房?jī)r(jià)過(guò)高的態(tài)勢(shì)將逐漸受到遏制，今年第四季度或許會(huì)有更多房企加入到降價(jià)促銷(xiāo)的行列中。對(duì)于購(gòu)房者而言，房?jī)r(jià)泡沫正在減少。
張大偉：
樓市的確到了賣(mài)不完的時(shí)代
中原地產(chǎn)張大偉表示，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，庫(kù)存依然在去化，暫時(shí)不存在庫(kù)存突然增加的可能性，但熱點(diǎn)城市在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上出現(xiàn)了庫(kù)存的明顯增加，這主要是因?yàn)楣?yīng)量的增加。特別是之前積壓的部分房源入市。從最近市場(chǎng)的去化看，的確到了賣(mài)不完的時(shí)代。
整體看，樓市剛剛?cè)肭?，除了少?shù)幾個(gè)城市外，市場(chǎng)依然供不應(yīng)求。而何時(shí)庫(kù)存才會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，樓市已沒(méi)有‘金九銀十’。9月超過(guò)六成城市的成交量同比出現(xiàn)下調(diào)。從市場(chǎng)看，2017年來(lái)，大部分熱點(diǎn)城市的樓市已全面限價(jià)，這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已沒(méi)有淡旺季之分，市場(chǎng)更多看限價(jià)政策的嚴(yán)格與否。
9月房?jī)r(jià)漲勢(shì)普遍降溫
而樓市庫(kù)存上升的同時(shí)，全國(guó)房?jī)r(jià)也普遍處于降溫狀態(tài)！此前10月20日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2018年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格顯示：
一線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均下降； 二三線城市漲幅回落，降溫可以說(shuō)是全國(guó)樓市的主要特點(diǎn)。
據(jù)初步測(cè)算，從環(huán)比看，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中：上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平，廣州上漲0.4%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，廣州上漲0.2%。
(圖片來(lái)源：央視財(cái)經(jīng))
中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，“所有一線城市中，只有廣州上漲，但實(shí)際上廣州9月份的樓市已經(jīng)有所降溫，出現(xiàn)上漲是因?yàn)槭艿搅恕p合同’泛濫的影響。”
二三線城市的漲幅也有所回落。9月份有64城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，相比8月份的67個(gè)已經(jīng)出現(xiàn)了減少。
31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.5個(gè)百分點(diǎn)。
(圖片來(lái)源：央視財(cái)經(jīng))
35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比上月分別回落1.1和0.6個(gè)百分點(diǎn)。
(圖片來(lái)源：央視財(cái)經(jīng))
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，9月樓市受到政策因素的強(qiáng)烈影響，除中央的宏觀調(diào)控外，北京公積金“認(rèn)房認(rèn)貸”、深圳“731新政”、上海共有產(chǎn)權(quán)等“一城一策”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)精準(zhǔn)調(diào)控，這也讓樓市出現(xiàn)普遍降溫態(tài)勢(shì)。
目前說(shuō)拐點(diǎn)為時(shí)尚早
而對(duì)于近期被媒體頻頻報(bào)道的“業(yè)主維權(quán)要求降價(jià)、甚至退房”的消息。招商證券研報(bào)指出，近期關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的新聞報(bào)道多呈負(fù)面，例如“金九銀十”銷(xiāo)售偏淡、降價(jià)、開(kāi)發(fā)商信貸緊縮和政策收緊。
由于輿論通常關(guān)注最負(fù)面的情況，而公司常常指引最亮麗的一面，因此招商證券認(rèn)為樓市的真實(shí)情況可能介于這兩者之間。
招商證券表示，例如市場(chǎng)正在放緩但并未爆倉(cāng)；降價(jià)可能是必要的，但不是大幅度的；主要開(kāi)發(fā)商的資金承壓但仍遠(yuǎn)未達(dá)到信用違約邊緣。
新城控股副總裁歐陽(yáng)捷表示，“降價(jià)行為或只存在于局部地區(qū)，且截止到目前，未出現(xiàn)蔓延之勢(shì)。整個(gè)市場(chǎng)并不像有些企業(yè)說(shuō)的那樣悲觀。全國(guó)所有城市中，下降的城市占比約為20%，上漲的城市約為30%，有漲有跌的城市大概占50%，我覺(jué)得這不能反映整體情況?！?/span>
也有房企銷(xiāo)售人士表示，降價(jià)更多是吸引改善型需求。對(duì)于這部分人群，小降并無(wú)效果。部分樓棟部分戶(hù)型較大幅度下降會(huì)真正帶來(lái)成交量。
嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)前開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)屬于相對(duì)主動(dòng)行為，即近期市場(chǎng)的供應(yīng)項(xiàng)目太多，房企主動(dòng)降價(jià)也是有利于資金回籠。若是項(xiàng)目銷(xiāo)售回款效果好，那么降價(jià)策略就會(huì)減少。單純看過(guò)去的樓市表現(xiàn)，交易一直不錯(cuò)，近期調(diào)整也是正常的。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，“目前說(shuō)市場(chǎng)有拐點(diǎn)還為時(shí)過(guò)早，實(shí)際上地產(chǎn)行業(yè)的降溫和調(diào)整都是存在的，即便是近期有降溫，也不排除后續(xù)幾個(gè)月還是會(huì)有反彈的空間。所以對(duì)于市場(chǎng)并不用太過(guò)于悲觀?！?/span>
楊紅旭：
房?jī)r(jià)總跌下跌15-25%
易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則在10月28日表示，相當(dāng)多的網(wǎng)友，希望房?jī)r(jià)能跌回到本輪上漲之前，也即2015年上半年(對(duì)于一二線來(lái)說(shuō))、或2016年上半年(對(duì)于三四線來(lái)說(shuō))。也即，上漲一倍或兩倍的城市，房?jī)r(jià)下跌五成或七成。
老楊想說(shuō)的是：趁早斷了這一念想！對(duì)于多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)將總體下跌15-25%。我說(shuō)的是總體，個(gè)體的跌幅可能小于總體，也可能大于總體。至于環(huán)京部分地區(qū)，房?jī)r(jià)下跌四成或五成，這在全國(guó)范圍內(nèi)，只是極端情況！
樓市調(diào)控松動(dòng)了嗎？
新華社：決不會(huì)半途而廢
而近期，部分地區(qū)部分銀行房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，被視為“樓市調(diào)控松動(dòng)”的信號(hào)。
新華社10月29日文章觀點(diǎn)指出，當(dāng)前有些雜音認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大可能促使政府放松房地產(chǎn)調(diào)控。要明確的是，根據(jù)7月31日中央政治局會(huì)議中所強(qiáng)調(diào)的“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題”“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的調(diào)控精神，決不會(huì)允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄。
對(duì)于房貸利率下調(diào)，蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍也表示，近幾個(gè)月央行降準(zhǔn)等貨幣政策微調(diào)，市場(chǎng)整體流動(dòng)性寬松使得銀行的資金成本有所下降，首套房利率下調(diào)屬于正?，F(xiàn)象。
對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)。新華社文章指出，不立不破，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚在研究、還未完全建立之際，在房地產(chǎn)調(diào)控正在逐步由以行政措施為主向綜合施策轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵期，不會(huì)允許任何放松原已建立的調(diào)控政策體系、任由房?jī)r(jià)上漲的做法。
在任何情況下，本網(wǎng)站所刊載內(nèi)容中所涉信息或所表述的意見(jiàn)并不構(gòu)成對(duì)任何人的投資建議。在任何情況下中訊證研不對(duì)因使用本網(wǎng)站的內(nèi)容而引致的任何損失承擔(dān)任何責(zé)任。讀者不應(yīng)以本網(wǎng)站所刊載內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷或僅根據(jù)本網(wǎng)站所刊載內(nèi)容做出決策。
