庫存向左房價向右 樓市拐點來了？專家：跌回15年很難
無論是最新公布的房屋庫存數(shù)據(jù)、還是房價數(shù)據(jù)都表明，此前“高燒不退”的中國樓市正在降溫！但綜合專家觀點看，雖然“降價退房”消息頻現(xiàn)，但樓市拐點尚未真正到來！而指望房價跌回起漲點更是不可能，預(yù)測總體可有15-25%的跌幅。
9月樓市庫存顯著攀升
近日，易居研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月底，受監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43488萬平方米，環(huán)比增長2.9%，同比減少5.5%。
數(shù)據(jù)顯示，2015年1月以來全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢沒變。而今年9月庫存規(guī)模明顯增長，同時顯著攀升。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個月庫存同比下跌后，6月首次出現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，7至9月繼續(xù)同比正增長，這意味著一線城市正進(jìn)入補(bǔ)庫存階段。而二線城市、三四線城市雖然繼續(xù)同比下跌，但跌幅是在持續(xù)收窄的?！?/span>
易居研究院報告認(rèn)為，9月份全國百城庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲，說明供給規(guī)模較大，而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進(jìn)而會更加依賴以價換量的策略。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，房價過高的態(tài)勢將逐漸受到遏制，今年第四季度或許會有更多房企加入到降價促銷的行列中。對于購房者而言，房價泡沫正在減少。
張大偉：
樓市的確到了賣不完的時代
中原地產(chǎn)張大偉表示，從全國房地產(chǎn)市場看，庫存依然在去化，暫時不存在庫存突然增加的可能性，但熱點城市在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上出現(xiàn)了庫存的明顯增加，這主要是因為供應(yīng)量的增加。特別是之前積壓的部分房源入市。從最近市場的去化看，的確到了賣不完的時代。
整體看，樓市剛剛?cè)肭铮松贁?shù)幾個城市外，市場依然供不應(yīng)求。而何時庫存才會出現(xiàn)拐點，樓市已沒有‘金九銀十’。9月超過六成城市的成交量同比出現(xiàn)下調(diào)。從市場看，2017年來，大部分熱點城市的樓市已全面限價，這種情況下，房地產(chǎn)市場已沒有淡旺季之分，市場更多看限價政策的嚴(yán)格與否。
9月房價漲勢普遍降溫
而樓市庫存上升的同時，全國房價也普遍處于降溫狀態(tài)！此前10月20日國家統(tǒng)計局公布的2018年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格顯示：
一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降； 二三線城市漲幅回落，降溫可以說是全國樓市的主要特點。
據(jù)初步測算，從環(huán)比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中：上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平，廣州上漲0.4%；二手住宅銷售價格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中：北京和上海均下降0.2%，深圳持平，廣州上漲0.2%。
(圖片來源：央視財經(jīng))
中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，“所有一線城市中，只有廣州上漲，但實際上廣州9月份的樓市已經(jīng)有所降溫，出現(xiàn)上漲是因為受到了‘雙合同’泛濫的影響?！?/span>
二三線城市的漲幅也有所回落。9月份有64城新房價格環(huán)比上漲，相比8月份的67個已經(jīng)出現(xiàn)了減少。
31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.5個百分點。
(圖片來源：央視財經(jīng))
35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.8%，漲幅比上月分別回落1.1和0.6個百分點。
(圖片來源：央視財經(jīng))
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，9月樓市受到政策因素的強(qiáng)烈影響，除中央的宏觀調(diào)控外，北京公積金“認(rèn)房認(rèn)貸”、深圳“731新政”、上海共有產(chǎn)權(quán)等“一城一策”，對房地產(chǎn)市場精準(zhǔn)調(diào)控，這也讓樓市出現(xiàn)普遍降溫態(tài)勢。
目前說拐點為時尚早
而對于近期被媒體頻頻報道的“業(yè)主維權(quán)要求降價、甚至退房”的消息。招商證券研報指出，近期關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的新聞報道多呈負(fù)面，例如“金九銀十”銷售偏淡、降價、開發(fā)商信貸緊縮和政策收緊。
由于輿論通常關(guān)注最負(fù)面的情況，而公司常常指引最亮麗的一面，因此招商證券認(rèn)為樓市的真實情況可能介于這兩者之間。
招商證券表示，例如市場正在放緩但并未爆倉；降價可能是必要的，但不是大幅度的；主要開發(fā)商的資金承壓但仍遠(yuǎn)未達(dá)到信用違約邊緣。
新城控股副總裁歐陽捷表示，“降價行為或只存在于局部地區(qū)，且截止到目前，未出現(xiàn)蔓延之勢。整個市場并不像有些企業(yè)說的那樣悲觀。全國所有城市中，下降的城市占比約為20%，上漲的城市約為30%，有漲有跌的城市大概占50%，我覺得這不能反映整體情況?！?/span>
也有房企銷售人士表示，降價更多是吸引改善型需求。對于這部分人群，小降并無效果。部分樓棟部分戶型較大幅度下降會真正帶來成交量。
嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，對于當(dāng)前開發(fā)商來說，降價屬于相對主動行為，即近期市場的供應(yīng)項目太多，房企主動降價也是有利于資金回籠。若是項目銷售回款效果好，那么降價策略就會減少。單純看過去的樓市表現(xiàn)，交易一直不錯，近期調(diào)整也是正常的。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，“目前說市場有拐點還為時過早，實際上地產(chǎn)行業(yè)的降溫和調(diào)整都是存在的，即便是近期有降溫，也不排除后續(xù)幾個月還是會有反彈的空間。所以對于市場并不用太過于悲觀。”
楊紅旭：
房價總跌下跌15-25%
易居研究院副院長楊紅旭則在10月28日表示，相當(dāng)多的網(wǎng)友，希望房價能跌回到本輪上漲之前，也即2015年上半年(對于一二線來說)、或2016年上半年(對于三四線來說)。也即，上漲一倍或兩倍的城市，房價下跌五成或七成。
老楊想說的是：趁早斷了這一念想！對于多數(shù)城市來說，房價將總體下跌15-25%。我說的是總體，個體的跌幅可能小于總體，也可能大于總體。至于環(huán)京部分地區(qū)，房價下跌四成或五成，這在全國范圍內(nèi)，只是極端情況！
樓市調(diào)控松動了嗎？
新華社：決不會半途而廢
而近期，部分地區(qū)部分銀行房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，被視為“樓市調(diào)控松動”的信號。
新華社10月29日文章觀點指出，當(dāng)前有些雜音認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大可能促使政府放松房地產(chǎn)調(diào)控。要明確的是，根據(jù)7月31日中央政治局會議中所強(qiáng)調(diào)的“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題”“堅決遏制房價上漲”的調(diào)控精神，決不會允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄。
對于房貸利率下調(diào)，蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍也表示，近幾個月央行降準(zhǔn)等貨幣政策微調(diào)，市場整體流動性寬松使得銀行的資金成本有所下降，首套房利率下調(diào)屬于正?，F(xiàn)象。
對于未來房價走勢。新華社文章指出，不立不破，在房地產(chǎn)長效機(jī)制尚在研究、還未完全建立之際，在房地產(chǎn)調(diào)控正在逐步由以行政措施為主向綜合施策轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵期，不會允許任何放松原已建立的調(diào)控政策體系、任由房價上漲的做法。
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