寒冬將至？房地產市場下行趨勢明顯！投資增速持續(xù)下降 銷售遇冷
11月14日，國家統(tǒng)計局公布了2018年1-10月全國房地產開發(fā)投資和銷售情況。
數據顯示：
1-10月，中國房地產開發(fā)投資同比增長9.7%，增速比1-9月回落0.2個百分點。
同期，商品房銷售面積同比增長2.2%，增速比1-8月回落0.7個百分點；
商品房銷售額增長12.5%，增速回落0.8個百分點。
中國民生銀行首席研究員溫彬表示，從主要指標上看，商品房銷售面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積、資金來源等都較前值有不同程度回落，調控政策從嚴導致國內貸款、個人按揭貸款等資金來源受到約束，仍是影響房地產投資的較大因素。
主要指標增速回落
盡管新開工面積、土地購置面積等依舊維持高位，但幾乎所有的主要指標，均出現了增速下滑或降幅擴大的現象，樓市下行態(tài)勢明顯。
國家統(tǒng)計局數據顯示，2018年1-10月，全國房地產開發(fā)投資99325億元，同比增長9.7%，增速持續(xù)緩慢回落。而從10月當月數據來看，全國房地產開發(fā)投資額達到10660億元，同比增長7.7%。同比增速已連續(xù)三個月下降，相比7月高位時的13.2%下滑將近一半。
從開工面積來看，新開工面積雖然依舊亮眼，但增速同樣下滑。前10月累計房屋新開工面積168754萬平方米，增長16.3%。10月當月的新開工面積的同比增速為14.7%，是4個月來首次低于20%。
竣工面積則持續(xù)低迷。前10月全國房屋竣工面積57392萬平方米，下降12.5%，降幅擴大1.1個百分點。值得注意的是，這已是連續(xù)11個月房屋竣工面積同比下跌。
另外，土地購置面積與金額增速同樣雙雙放緩。1-10月，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%，增速比1-9月回落0.4個百分點；土地成交價款11695億元，增長20.6%，增速回落2.1個百分點。
“受益于拿地和新開工等數據，開發(fā)投資數據總體上表現相對活躍。但持續(xù)動力不足，預計后續(xù)此類曲線會繼續(xù)下行，年底總體上維持在5%左右的水平。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。
投資數據增速放緩，銷售數據則持續(xù)“低溫”。
國家統(tǒng)計局數據顯示，1-10月，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，增速回落0.7個百分點。全國商品房銷售額115914億元，增長12.5%，增速回落0.8個百分點。
單月來看，9月同比下滑3.6%后，10月商品房銷售面積為13804萬平方米，同比下滑3.1%。
分區(qū)域來看，東部與東北地區(qū)銷售面積持續(xù)同比下降且降幅均有所擴大，而中、西部地區(qū)則都出現了增速下滑。
對此，中泰證券宏觀首席分析師梁中華分析稱，房地產投資增速繼續(xù)回落至9.7%，商品房銷售面積同比繼續(xù)降至2.2%，預示著房地產投資將延續(xù)下行態(tài)勢。從現實條件來說，小城市房價已經飆升至高位，進一步刺激的空間有限，調控政策易緊難松。
四季度資金壓力加大
盡管投資與銷售數據均有下行趨勢，但多位受訪人士均向21世紀經濟報道記者指出，此次統(tǒng)計數據顯示的房企資金狀況好于預期。
1-10月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速比1-9月回落0.1個百分點。
其中，國內貸款19727億元，下降5.2%；
利用外資80億元，下降35.6%；
自籌資金45512億元，增長10.8%；
定金及預收款44942億元，增長16.3%；
個人按揭貸款19408億元，下降0.9%。
嚴躍進表示，盡管1-10月房企到位資金增速比1-9月有所下降，但仍是2018年以來的次高值，表現明顯好于預期。
嚴躍進認為，這主要有兩點原因造成，第一，部分房企為了回籠資金，加快了銷售節(jié)奏，進行適當降價。第二，伴隨多次定向降準，全國銀行間市場同業(yè)拆借月加權平均利率從2017年的2.9%下降至2.59%，總體資金環(huán)境有所改善。
但多數觀點仍然認為，在房地產調控不放松的情況下，降準對房企資金壓力的緩解作用有限，隨著2015年-2016年前后房企“發(fā)債潮”時所借的2年至3年期債務迎來到期高峰，四季度房企資金壓力依然較大。
東方財富Choice的數據顯示，前三季度上市房企整體資產負債率約為79.87%，比去年同期上升了0.97個百分點。
這迫使房企加緊了融資進程，但融資難度依舊較大。10月30日，恒大發(fā)行三筆共18億美元優(yōu)先票據，其中，2年期、4年期和5年期債券利率分別高達11.00%，13.00%和13.75%。13.75%的利率指引，創(chuàng)下今年亞洲垃圾債券發(fā)行人的新高。11月5日，在多筆發(fā)債融資計劃受阻后，富力發(fā)布公告計劃配股融資約100億港元。
據同策研究院數據，9月40家典型上市房企融資總額為443.11億元，環(huán)比8月的602.73億元減少26.48%，再創(chuàng)2018年以來新低。
而中原地產首席分析師張大偉則認為，房地產開發(fā)貸款余額上漲迅速，其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導致。對于房地產市場來說，剔除保障房外的開發(fā)商信貸明顯偏緊。房地產降杠桿政策將持續(xù)平穩(wěn)，整體看，2018年四季度房企的資金壓力依然較大。
在任何情況下，本網站所刊載內容中所涉信息或所表述的意見并不構成對任何人的投資建議。在任何情況下中訊證研不對因使用本網站的內容而引致的任何損失承擔任何責任。讀者不應以本網站所刊載內容取代其獨立判斷或僅根據本網站所刊載內容做出決策。
