未來房價(jià)每年漲幅小于5%？樓市銷售降溫趨勢(shì)或已顯現(xiàn)
近些年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展令人印象深刻，樓市經(jīng)歷了長達(dá)十余年的繁榮，未來行業(yè)將面臨怎么的洗牌過程。有觀點(diǎn)認(rèn)為，暴漲時(shí)代或已過去。
未來新房交易量縮減？
據(jù)稱在過去的20年，中國房地產(chǎn)每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。
那么今后的十幾年會(huì)怎么走？黃奇帆表示，未來十幾年，中國每年的房地產(chǎn)新房的交易量，不僅不會(huì)總量增長翻番，還會(huì)每年小比例地有所萎縮，或者零增長、或者負(fù)增長。十幾年以后，每年房地產(chǎn)的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內(nèi)，大體上減少40%的總量。
其分析表示，在今后十幾年的長周期里，中國房地產(chǎn)每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量的時(shí)代結(jié)束了，去年比前年只增加了1.8%就是一個(gè)信號(hào)。因?yàn)?998年到2008年，每年增長25%左右；2008年到2012年期間，每年增長15%左右；而2012年到2018年，大體上維持在6%-7%的區(qū)間，增幅進(jìn)一步下降，去年增長率是1.8%。
黃奇帆在會(huì)上指出，今后十幾年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，不會(huì)是17億、18億、20億、30億平方米，而是逐漸萎縮，十幾年后每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。
樓市一年最多漲5%
在過去的樓市黃金時(shí)期里，房價(jià)一漲再漲，未來這將會(huì)有什么變化？黃奇帆此次分析認(rèn)為，今后十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價(jià)指數(shù)，保持均衡的增長。而中國的GDP今后十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產(chǎn)價(jià)格的增長大體上不會(huì)超過M2的增長率，也不會(huì)超過GDP的增長率，一般會(huì)小于老百姓家庭收入的增長率。
但他同時(shí)表示，從現(xiàn)在開始，往后的十幾年，房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)四面開花，東西南北中全面發(fā)熱的狀態(tài)，但是房地產(chǎn)還會(huì)有熱點(diǎn)。這個(gè)建設(shè)量、生產(chǎn)量主要體現(xiàn)在三個(gè)熱點(diǎn)地方。
一個(gè)是中心城市。所謂中心城市，指除了省會(huì)城市之外也包括一些同等級(jí)別區(qū)域性的中心城市。比如山東省除省會(huì)城市濟(jì)南外，也有區(qū)域中心城市青島；廣東除了省會(huì)城市廣州之外還有同等級(jí)中心城市深圳。
第二個(gè)就是大都市圈。超級(jí)大城市輻射會(huì)形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會(huì)成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)。
第三個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)是城市群。城市群里的大中型城市往往也會(huì)是今后十幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。
在過去20年時(shí)間里，人口遷徙和城市化也往往使得樓市持續(xù)上漲。但有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前來看將樓市作為暴富籌碼的時(shí)代或許要結(jié)束了。近日，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉撰文表示，有幾大跡象顯示樓市未來難以大漲，其中包括居民收入增長的放緩、京滬深榜樣力量不再、涉房政策不為所動(dòng)等等。
樓市銷售降溫顯現(xiàn)
在地產(chǎn)調(diào)控政策頻出的情況下，6月房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫。國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個(gè)城房價(jià)上漲城市數(shù)量減少，一二線城市二手房價(jià)格環(huán)比漲幅全面回落，一二三線城市新房和二手房價(jià)格同比漲幅均回落。
據(jù)初步測(cè)算，4個(gè)一線城市二手房價(jià)格環(huán)比持平，5月為上漲0.1%。其中：北京和廣州持平，上海和深圳均下降0.1%。31個(gè)二線城市二手房價(jià)格上漲0.3%，漲幅比5月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比5月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
分析人士表示，6月20個(gè)城市二手房價(jià)下調(diào)是年內(nèi)首次，一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)進(jìn)入到調(diào)整階段，后續(xù)若沒有明顯的信貸寬松政策，預(yù)計(jì)7-8月份全國一二線城市房價(jià)將進(jìn)入“小陽春”后的“倒春寒”。與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資、銷售、資金等多個(gè)指標(biāo)累計(jì)增速連續(xù)2個(gè)月回落，顯示市場(chǎng)已有降溫趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在房企融資收緊的趨勢(shì)延續(xù)背景下，將會(huì)影響未來投資開發(fā)進(jìn)度。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，整體6月份房價(jià)漲幅穩(wěn)中有降，二手房受市場(chǎng)調(diào)控加碼影響，信心有所下降，房價(jià)小幅下跌，特別是部分調(diào)控加碼的熱點(diǎn)二線城市。安居客房產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)，二手房降溫會(huì)在下半年持續(xù)對(duì)新房形成直接影響，并帶動(dòng)新房房價(jià)漲幅回落。
光大證券認(rèn)為，展望全年，需求端流動(dòng)性收緊疊加價(jià)格預(yù)期管理，預(yù)計(jì)一二線將回歸溫和復(fù)蘇的軌道，30個(gè)大中城市6月銷售表現(xiàn)已展現(xiàn)了相關(guān)的跡象。隨著房價(jià)預(yù)期調(diào)整向低線城市擴(kuò)散，以及棚改力度減弱的影響持續(xù)顯現(xiàn)，三四線城市后續(xù)或存較明顯的降速壓力。接下來將維持 2019 年下半年“總量下行與結(jié)構(gòu)分化并存”的觀點(diǎn)，行業(yè)銷售總量仍處于下行通道，預(yù)計(jì)全年商品住宅銷售面積同比-7%，銷售金額持平。
上半年房企融資收緊
與此同時(shí)，今年前6個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售、房企到位資金等多個(gè)指標(biāo)累計(jì)同比增速均有所回落，市場(chǎng)分析認(rèn)為這也預(yù)示了房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入調(diào)整期。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長10.9%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。從銷售指標(biāo)看，1-6月，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額70698億元，同比增長5.6%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。從資金指標(biāo)看，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1-5月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。
易居研究院分析表示，銷售面積指標(biāo)方面，目前已出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月負(fù)增長的現(xiàn)象，說明市場(chǎng)已經(jīng)有所降溫，雖然3月份開始出現(xiàn)“小陽春”，但5-6月份的市場(chǎng)數(shù)據(jù)說明樓市回暖是有阻力的。
此外該分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從房企到位資金指標(biāo)來看，增速回落和當(dāng)前防范金融風(fēng)險(xiǎn)的大環(huán)境有密切關(guān)聯(lián)。今年5月份開始很多房企的融資壓力明顯增加，資金面略有收緊，這也會(huì)影響房企的土地投資和房屋銷售策略。當(dāng)前信托融資和海外債的發(fā)行都明顯收緊，預(yù)計(jì)類似收緊的趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)，一直要到今年第四季度或才會(huì)有新的改善。
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