深圳樓市又見新動向 部分大行收緊“房抵貸”！房貸利率也現(xiàn)微妙變化
為嚴控樓市，近日，房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策不斷加碼。
10月19日，據(jù)報道，深圳等地國有大行已于近期收緊了房產(chǎn)抵押貸款的條件。同日，實地走訪多家國有行、股份行后了解到，近期深圳部分大型銀行，已經(jīng)對個人房產(chǎn)抵押貸款審核有所收緊。其中部分銀行已經(jīng)停止了商鋪類的房抵貸業(yè)務(wù)，對住宅類和公寓類的房抵貸審核條件比之前更為嚴格。
今年4月，深圳樓市出現(xiàn)了比較大的波動。對此，深圳銀保監(jiān)局和人行深圳中心支行、深圳住建局、市場監(jiān)管局等五部門召開通氣會表示，并未發(fā)現(xiàn)違規(guī)信貸資金大量流入樓市的情況。相關(guān)部門將堅決守住“房住不炒”的紅線，壓實商業(yè)銀行責(zé)任，嚴禁信貸資金違規(guī)用于購房。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)信貸規(guī)模上升較快，有些甚至已接近美國次貸危機時的杠桿水平，同時相關(guān)部門希望這個總額度有向下的趨勢，因此決定了整體上對房地產(chǎn)信貸實施相對從緊和審慎的制度。
大行收緊“房抵貸”，部分銀行停辦商鋪抵押
19日，深圳國有大行對房產(chǎn)抵押貸款收緊的消息曝出后，我們走訪了位于深圳福田區(qū)的多家國有行和股份行進行求證。從多位負責(zé)信貸業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理處了解到，房抵貸業(yè)務(wù)審核收緊的現(xiàn)象屬實。
中行某支行營業(yè)部客戶經(jīng)理表示，該行確實在近期收緊了對于房抵貸業(yè)務(wù)的辦理，但影響不大，如客戶能提供符合資質(zhì)的材料和公司流水，一般不影響貸款的辦理和放款。
上述客戶經(jīng)理表示，目前該行對于住宅類的放款額度，最高能達到房屋評估價格的6成，而公寓類及商鋪類的抵押額度則相對較低，最高分別為5成和4成。這位經(jīng)理稱，目前該行房抵貸業(yè)務(wù)的利率也相對較低，僅為3.85%，與最新一年期LPR持平。
興業(yè)銀行某支行客戶經(jīng)理說，“目前各大國有銀行都收緊了房屋抵押貸款的辦理，特別是進入四季度，銀行貸款投放也有收緊?！彼榻B，目前該行辦理一般住宅類房抵貸業(yè)務(wù)，下發(fā)的額度最多能達7成，但公寓類低于前者，一般該行已不做商鋪類抵押，若要做放款額度也相對較低，主要原因在于商鋪類房產(chǎn)的流動性較差。
我們以辦理房屋抵押貸款為由咨詢廣發(fā)銀行某支行工作人員時，該工作人員稱，需評估房屋每平米單價是否超過6萬元/平米，且負債率在75%即可下發(fā)房屋價值7成的貸款額度。同時她表示，該行目前不辦理商鋪類的房抵貸業(yè)務(wù)。
業(yè)內(nèi)人士認為，深圳一些大行收緊房產(chǎn)經(jīng)營貸，既有防范資金流向的考慮，也有控制整體規(guī)模的考慮。如一些銀行貸款資金違規(guī)流入樓市，還有一些企業(yè)在疫情期間申請銀行貸款的同時，將低成本貸款資金用于購買結(jié)構(gòu)性存款進行套利，從這些角度上，收緊房屋抵押貸款的審核，能夠?qū)@些違規(guī)使用資金的現(xiàn)象產(chǎn)生一定的遏制作用。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟說，“整個房地產(chǎn)金融體系一般分為兩部分，一是房地產(chǎn)企業(yè)的融資，另一部分是居民家庭房產(chǎn)負債。目前我國在房地產(chǎn)信貸規(guī)模的上升速度較快，已經(jīng)有些接近美國次貸危機時的杠桿水平，那么相關(guān)部門希望這個總額度有向下的趨勢，這決定了整體上對房地產(chǎn)信貸實施相對從緊和審慎的制度?！蓖瑫r他也認為，由于已臨近年底，各大銀行的貸款額度也相對較緊。
深圳嚴控樓市，建行吃大額罰單
此前針對經(jīng)營貸相關(guān)情況，深圳銀保監(jiān)局成立專項工作組，開展深入調(diào)查摸底，有針對性地制定監(jiān)管措施。4月20日，央行深圳中心支行已向深圳個商業(yè)銀行發(fā)出通知，要求各商業(yè)銀行緊急自查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。
與此同時，雖當(dāng)時正處于疫情期間，但彼時深圳房價不降反升，僅2月，深圳二手房交易均價上漲約10%。
4月22日，深圳相關(guān)監(jiān)管部門初步排查的情況顯示，未發(fā)現(xiàn)支小再貸款信貸資金通過房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸形式流入房地產(chǎn)市場的情況；轄區(qū)存在個別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請經(jīng)營貸的情況，但規(guī)模占比很小。
同日，銀保監(jiān)會首席風(fēng)險官肖遠企在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上回應(yīng)深圳“房抵貸”問題時表示，如果是通過房產(chǎn)抵押申請的貸款，包括經(jīng)營和按揭貸款都必須要真實遵循申請時的資金用途。我們要求銀行一定要監(jiān)控資金流向，確保資金運用在申請貸款時的標的上，對于違規(guī)把貸款流入到房地產(chǎn)市場的行為要堅決予以糾正。
之后，深圳房地產(chǎn)監(jiān)管措施也不斷升級，7月15日，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺進行網(wǎng)簽，9月10日深圳打擊“假離婚”炒房再出招，建立婚姻信息查詢機制，加強住房貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督和檢查。
另一方面，在監(jiān)管部門嚴控信貸資金流入樓市的背景下，仍不斷有銀行因違規(guī)受到巨額罰單。
今年2月20日，北京銀保監(jiān)局給予某股份制銀行合計2020萬元罰款的行政處罰，罰單中列舉了該行19項違法違規(guī)事由，其中13條跟房地產(chǎn)有關(guān)。
10月16日，銀保監(jiān)會深圳監(jiān)管局開出5張罰單，其中3張罰單涉及向房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)發(fā)放貸款。在最大的一張罰單中，建行深圳分行被罰款731.35萬元，罰沒收違法所得121.35萬元，成為今年10月以來銀保監(jiān)會開的金額最大罰單。
陳晟表示，“我們研究過，房價的增速與信貸的松緊程度這一指標的相關(guān)度很大，若信貸收緊，房價增速的動力就會下降?！彼J為，對于金融機構(gòu)來說，整體也要保證資金流向?qū)嶓w和企業(yè)，而不是造成房地產(chǎn)過度占用貸款額度，這也是監(jiān)管調(diào)控的方向。
房貸利率“九連降”終結(jié)
此前，有大行收到通知，監(jiān)管機構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，四季度金融監(jiān)管升級，金融環(huán)境趨緊，房企融資高度承壓。
同時，房貸利率下降趨勢也迎來拐點。
10月19日，據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《2020年10月中國房貸市場報告》稱，對全國41個重點城市674家銀行分支機構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年10月(9月20日-10月18日)，全國首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，均與上月持平。報告認為，今年以來房貸利率九連降的趨勢終結(jié)，拐點出現(xiàn)。
回到深圳樓市，在剛剛過去的9月，深圳的新房、二手房市場也出現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)象。
新房方面，深圳的“金九”樓市創(chuàng)下了7年同比成交量新高，也是今年月成交量新高，共成交4871套，成交面積為48.79萬平方米。
相比火熱的新房市場，二手房市場則幾近冰點。9月，據(jù)中原研究中心統(tǒng)計，深圳二手房成交量繼續(xù)大幅下滑，四個月以來，成交量首次不足萬套，僅成交8820套，環(huán)比減少22.1%。
對于深圳樓市后市發(fā)展，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認為，“從整體信貸從緊的背景下，一些比較熱門的、核心區(qū)域的樓盤的上漲程度會緩和下來，回到平穩(wěn)狀態(tài)；同時，銀行金融信貸也回到一種比較正常、平衡的狀態(tài)?！?/span>
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