中央再次定調(diào)樓市 時刻繃緊調(diào)控這根弦 釋放什么信號？
房地產(chǎn)調(diào)控最新定調(diào)來了！
12月3日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在住建部召開座談會。他強調(diào)，要深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記重要講話和指示批示精神，貫徹落實黨的十九屆五中全會精神，堅定不移落實房地產(chǎn)長效機制，謀劃好“十四五”時期住房工作，加強住房保障體系建設(shè)，有效擴大保障性租賃住房供給。
此次會議有何信號意義？韓正的講話包括哪些重要內(nèi)容？傳遞出哪些政策意圖？來看關(guān)鍵解讀：
明確短期市場調(diào)控不放松
12月3日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在住建部召開座談會。他強調(diào)，要深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記重要講話和指示批示精神，貫徹落實黨的十九屆五中全會精神，堅定不移落實房地產(chǎn)長效機制，謀劃好“十四五”時期住房工作，加強住房保障體系建設(shè)，有效擴大保障性租賃住房供給。
韓正表示，房地產(chǎn)長效機制實施以來，各地各部門認(rèn)真貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，堅持因城施策、一城一策，夯實城市主體責(zé)任，加強房地產(chǎn)金融調(diào)控，房地產(chǎn)工作取得了明顯成效。要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，時刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，從實際出發(fā)不斷完善政策工具箱，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受證券時報·券商中國記者采訪時表示，這個節(jié)點召開房地產(chǎn)座談會，主要是因為十九屆五中全會和“十四五”規(guī)劃中提及到房地產(chǎn)的內(nèi)容，此次會議是落實十九屆五中全會精神，強調(diào)和重申“十四五”期間房地產(chǎn)方面的政策方針，包括調(diào)控政策和住房保障等。
“其中，對房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步定調(diào)，如‘房住不炒’，短期不刺激，調(diào)控這根弦要緊繃等，這意味著短期來看，政策面是不松的?！睏罴t旭對證券時報·券商中國記者說。
值得注意的是，韓正還提出，從實際出發(fā)不斷完善政策工具箱。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時報·券商中國記者采訪時表示，提出完善政策工具箱，就是說要把政府采取的一些措施總結(jié)一下，什么情況下采取什么措施既穩(wěn)定市場又能夠控制預(yù)期，還能夠保障交易量價的穩(wěn)定，然后又不至于房價上漲，這個要求還是比較高的，這就要求政府有很高超的調(diào)控藝術(shù)。
11月3日，新華社正式發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，其中，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控方面的表述為：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。
11月17日，住建部部長王蒙徽撰文解讀“十四五”規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議中提出的“實施城市更新行動”，其中提到，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案。因城施策，落實城市主體責(zé)任，健全政策協(xié)同機制、省部市聯(lián)動機制、監(jiān)測預(yù)警機制、市場監(jiān)管機制和輿論引導(dǎo)機制，建立房地產(chǎn)金融審慎管理制度，全面開展房地產(chǎn)市場調(diào)控評價考核工作，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
中期加強住房保障體系
韓正在會上還提出，要加強“十四五”時期住房發(fā)展頂層設(shè)計，研究好住房市場和住房保障兩個體系，更好發(fā)揮規(guī)劃的導(dǎo)向作用。完善相關(guān)法規(guī)和政策，加強日常監(jiān)管，促進住房租賃市場健康發(fā)展。
韓正強調(diào)，要以保障性租賃住房為著力點，完善基礎(chǔ)性制度和支持政策，加強住房保障體系建設(shè)。要處理好基本保障和非基本保障的關(guān)系，盡力而為、量力而行，著力解決困難群體和新市民住房問題。要處理好政府和市場的關(guān)系，既強化政府保障作用，也要積極運用市場化手段。要處理好中央和地方的關(guān)系，堅持不搞“一刀切”，鼓勵和指導(dǎo)城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落實好城市主體責(zé)任。
對此，楊紅旭對證券時報·券商中國記者表示，中期就是住房制度的建設(shè)，做到保障和市場化兩個方面有機結(jié)合。“作為一個主管房地產(chǎn)的副總理，去住建部開這種座談會，進一步向外界傳遞出中央對于房地產(chǎn)市場很關(guān)心、對調(diào)控政策和住房保障都很關(guān)心的信號?！彼f。
李宇嘉也認(rèn)為，此次會議重點提到住房保障，要解決低收入人群的住房保障和新市民的住房需求包括人才住房，韓正提出要處理好保障和非保障的關(guān)系，就是說保障住房還是政府要兜底，應(yīng)該花財政的錢，而人才住房還是要走市場化的路徑，不能花財政的錢，更多的是要發(fā)揮市場的作用去供應(yīng)商品房。除了保障住房以外，提到保障性租賃住房。
此前，王蒙徽撰文解讀“十四五”規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議中提出的“實施城市更新行動”時，提到完善住房保障體系，加快構(gòu)建以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，結(jié)合城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)改造，有效增加保障性住房供應(yīng)。以解決新市民住房困難為出發(fā)點，大力發(fā)展租賃住房，完善長租房政策，擴大小戶型、低租金的保障性租賃住房供給，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房。
深圳上海等多地“打新”盛行
近期，部分城市樓市成交火爆，一些“網(wǎng)紅”樓盤甚至出現(xiàn)“萬人搶房”“眾籌打新”現(xiàn)象。特別是深圳網(wǎng)紅新盤華潤城潤璽一期，千套房源、萬人搖號、2天全部清盤，總價2000萬房源熱銷背后是“剛需”代持的現(xiàn)象，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。
業(yè)內(nèi)人士指出，深圳“打新”盛行的原因跟限價政策有關(guān)，新房限價導(dǎo)致與二手房的價格倒掛，創(chuàng)造出了“天上掉餡餅”的財富效應(yīng)，讓很多人沒有“房票”花錢買“房票”讓別人先代持，也有購房者把手上的房賣掉去“打新”。以深圳華潤城潤璽為例，該新盤均價為13.2萬/㎡左右，而周邊華潤城潤府的二手房均價在18萬以上，價差達(dá)到4萬~5萬，這意味著按該樓盤最小的100平方米戶型算，如果搖中最少能賺500萬。新房市場與周邊二手房市場巨大的“價差”是此類打新熱存在的根本原因。
針對深圳華潤城潤璽一期項目代持炒房等情況，深圳市住建局回應(yīng)媒體稱，政府主管部門高度重視，正在調(diào)查處理中，一旦發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為，將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。針對當(dāng)前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調(diào)控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。
貝殼研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，深圳“715”新政后，又有“729”新政補充，整體調(diào)控從嚴(yán)，而新房在抑制房價過快上漲過程中，刺激剛需客戶主力入市，市場熱度較高。1-11月，深圳新房市場成交累計39222套，面積390萬平方米，面積同比增長22.2%。
不只深圳，上海近期新房市場也熱度不減。有媒體統(tǒng)計，截至10月底，今年上海的一手房銷售已出現(xiàn)12次千人搖號，認(rèn)籌率超過100%的項目搖號已達(dá)65次。11月的“千人搖”項目是浦東周康板塊的仁恒錦繡世紀(jì)，入市體量最大，340套可售住宅全部推出，供應(yīng)量約3.8萬㎡，備案均價6.6萬元/㎡，實際有效認(rèn)籌1077組，認(rèn)籌率317%為當(dāng)月最高。
如是金融研究院院長、首席經(jīng)濟學(xué)家管清友12月3日在微頭條發(fā)文稱，同事今年在上海買房的親身經(jīng)歷：搖號，從夏天搖到冬天，第五次終于搖到了，輪到他選的時候只有3套了，所以二樓也不敢挑了。雖然要三天內(nèi)交完首付，但他覺得自己還挺幸運的。要知道他買的可是上海12月的第一個日光盤，外環(huán)外，均價6.6w，認(rèn)籌率高達(dá)518%，這就意味著超過五個人搶一套房子，競爭不可謂不激烈。而與此形成鮮明對比的是，年初一期開盤均價6.1w，認(rèn)籌率只有19%?？梢姴粌H是深圳，上海新房也是真的火了，主要還是價格倒掛太嚴(yán)重，還有高額的稅費，聽他說前幾天看中了二手房，房東2010年左右100w買入，現(xiàn)在掛牌690w，要付30多w增值稅，再加上傭金、契稅，差不多要加10%的成本，所以打新也成了一種迫不得已也是相對明智的選擇。
此外，多個二線城市今年以來新房市場保持高熱度。貝殼研究院最新數(shù)據(jù)顯示，成都、南京、東莞、廈門、揚州1-11月成交面積累計增長10%以上，市場保持熱度。其中東莞和廈門增速較快，分別超過20%和40%。東莞調(diào)控雖然升級，但供應(yīng)端11月持續(xù)集中推盤，拉動成交量增速快速上升。廈門11月商品住宅成交面積環(huán)比同比分別增長38%和187%，預(yù)計年底將保持高熱度。
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