資產(chǎn)荒來(lái)了！銀行收緊房地產(chǎn)貸款，普通人財(cái)富增值的機(jī)會(huì)在哪里？
近日，銀監(jiān)會(huì)公布了商業(yè)銀行最新資產(chǎn)增速數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)表明，2018年2月銀行業(yè)總資產(chǎn)增速為8.0%，而2016年和2017年的銀行業(yè)總資產(chǎn)增速分別為15.8%和8.6%。
究竟是什么因素在導(dǎo)致銀行資產(chǎn)增速快速跳水？這是不是意味著銀行資產(chǎn)荒的來(lái)臨？銀行資產(chǎn)荒和負(fù)債荒之間是什么關(guān)系？對(duì)我們的投資理財(cái)、買房置業(yè)又帶來(lái)哪些影響？今天就來(lái)分析一下。
銀行的資產(chǎn)荒來(lái)了
理論上，銀行只需創(chuàng)設(shè)一筆貸款，便會(huì)自動(dòng)在自身資產(chǎn)負(fù)債表的負(fù)債端形成一筆存款。所以銀行的業(yè)務(wù)都是資產(chǎn)驅(qū)動(dòng)的，當(dāng)銀行給企業(yè)發(fā)放一筆貸款時(shí)，銀行自身的負(fù)債端便會(huì)多一筆企業(yè)存款；企業(yè)將貸款用于生產(chǎn)活動(dòng)時(shí)，這筆貸款會(huì)進(jìn)行存款派生，于是進(jìn)入了金融放大器的過程——貸款具有派生功能，會(huì)衍生出更多的存款和貸款。
實(shí)際在銀行經(jīng)營(yíng)過程中，資產(chǎn)荒和負(fù)債荒互相制約，表現(xiàn)在：
1、銀行創(chuàng)設(shè)資產(chǎn)能力下降，必然帶來(lái)負(fù)債的疲弱。
在資產(chǎn)和負(fù)債的不斷循環(huán)中，資產(chǎn)創(chuàng)設(shè)是第一位的，當(dāng)銀行創(chuàng)設(shè)資產(chǎn)能力下降，相應(yīng)的銀行負(fù)債增長(zhǎng)也會(huì)出現(xiàn)下降。比如，監(jiān)管的加強(qiáng)使得銀行通過自身資產(chǎn)端的各種科目擴(kuò)張資產(chǎn)的努力變?yōu)榕萦埃?015年和2016年股權(quán)及其他投資快速擴(kuò)張，銀行通過這個(gè)科目投資各類資管產(chǎn)品變相進(jìn)行信貸投放，但2017年以來(lái)股權(quán)及其他投資已經(jīng)迅速萎縮。
實(shí)際上，銀行資產(chǎn)端的三大類科目中，證券投資和股權(quán)都明顯回落，銀行創(chuàng)設(shè)資產(chǎn)的渠道逐步收縮到貸款這一傳統(tǒng)且合規(guī)的方式之中（參見圖1）。
2、負(fù)債也會(huì)制約資產(chǎn)的擴(kuò)張。
銀行進(jìn)行主動(dòng)資產(chǎn)創(chuàng)設(shè)一般不受負(fù)債的制約，只要銀行提高大額存單的利率，便可以吸收到足夠的負(fù)債來(lái)為貸款進(jìn)行融資。但就國(guó)內(nèi)而言，這一條件還不成熟，表現(xiàn)在大額存單發(fā)行量較小，而同業(yè)負(fù)債目前受到監(jiān)管的種種約束。這導(dǎo)致國(guó)內(nèi)銀行的資產(chǎn)創(chuàng)造需要損耗銀行的超儲(chǔ)，這樣在銀行超儲(chǔ)率較低時(shí)，銀行的資產(chǎn)擴(kuò)張能力也受到制約。
從央行公布的超儲(chǔ)率數(shù)據(jù)看，2017年在去杠桿的環(huán)境下，央行有意使超儲(chǔ)率保持在較低位置，從而使得銀行間資金利率水平維持在較高水平，雖然較高的資金價(jià)格會(huì)倒逼機(jī)構(gòu)去杠桿，但這樣銀行的貸款創(chuàng)造能力也受到了抑制（參見圖2）。
房地產(chǎn)融資日趨艱難
除了上述監(jiān)管加強(qiáng)使得銀行表內(nèi)信貸投放渠道只剩貸款之外，還有一個(gè)因素使得銀行資產(chǎn)荒壓力加大，那就是房地產(chǎn)行業(yè)和地方政府信貸供給會(huì)逐步萎縮。具體來(lái)說：
1、過去兩年銀行表內(nèi)信貸嚴(yán)重偏向房地產(chǎn)，但未來(lái)房地產(chǎn)類貸款會(huì)迅速下降。
隨著房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的推行，房地產(chǎn)周期重新向上，銀行也順勢(shì)加大了房地產(chǎn)類貸款的投放，使得過去兩年新增房地產(chǎn)類貸款占比迅速提升，其中2016年占比高達(dá)45%、2017年占比達(dá)到41%，基本上是銀行將新增貸款的一半左右投向了房地產(chǎn)相關(guān)貸款需求，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸和居民按揭貸款。
但是隨著房地產(chǎn)周期下行，房地產(chǎn)類貸款對(duì)銀行而言從機(jī)遇逐步變成了風(fēng)險(xiǎn)。于是，今年以來(lái)銀行收緊按揭貸款投放額度、按揭利率不斷上調(diào)；房地產(chǎn)開發(fā)貸也經(jīng)歷了迅速下滑，2017年底房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中貸款增速為17.3%，今年前兩個(gè)月已經(jīng)迅速跌至0.3%的水平（參見圖4）。
2、財(cái)政部加強(qiáng)地方政府融資行為監(jiān)管。
2017年11月16日，財(cái)政部發(fā)布《規(guī)范政府和社會(huì)資本合作（PPP）綜合信息平臺(tái)項(xiàng)目庫(kù)管理》，一是明確條件不符合、信息不完善的項(xiàng)目要清理出庫(kù)，二是點(diǎn)明以債務(wù)性資金充當(dāng)資本金不符合規(guī)范運(yùn)作要求。前者使得PPP項(xiàng)目總池子出現(xiàn)萎縮，后者使得銀行通過明股實(shí)債等方式參與PPP項(xiàng)目難度加大（參見圖5）。
2018年3月30日，財(cái)政部發(fā)布《規(guī)范金融企業(yè)對(duì)地方政府和國(guó)有企業(yè)投融資行為》，明確國(guó)有金融企業(yè)不得直接或通過地方國(guó)有企事業(yè)單位等間接渠道為地方政府及其部門提供任何形式的融資，不得違規(guī)新增地方政府融資平臺(tái)公司貸款。目前來(lái)看，財(cái)政部唯一允許的就是國(guó)有金融企業(yè)可以投資地方政府債。
另外，資管新規(guī)（征求意見稿）要求，資管產(chǎn)品投資非標(biāo)不能期限錯(cuò)配，即項(xiàng)目到期日要早于資管產(chǎn)品到期日，而地方政府PPP項(xiàng)目以長(zhǎng)期為主，但銀行理財(cái)多是短于1年期的產(chǎn)品，這樣不僅銀行表內(nèi)投放地方政府類貸款的能力受到監(jiān)管，銀行表外理財(cái)輸血PPP項(xiàng)目的能力也會(huì)弱化。
我們有哪些投資機(jī)會(huì)？
這樣的背景下，普通投資者有哪些投資機(jī)會(huì)呢？
首先，目前可以關(guān)注房地產(chǎn)類信托項(xiàng)目的階段性投資機(jī)會(huì)。在開發(fā)商普遍拿地回補(bǔ)土地庫(kù)存、但銀行又收緊開發(fā)貸的背景下，房地產(chǎn)公司的資金鏈?zhǔn)蔷o繃的。這種環(huán)境下，房地產(chǎn)公司會(huì)加大從信托等渠道融資的力度，同時(shí)也會(huì)注重加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、快速去化以回籠現(xiàn)金。
這樣信托產(chǎn)品利率出現(xiàn)了明顯上行，普通投資者可以關(guān)注大開發(fā)商、期限1年左右的信托項(xiàng)目，這部分項(xiàng)目違約風(fēng)險(xiǎn)較低，但目前收益率已經(jīng)走高，整體性價(jià)比較好，比如目前房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品預(yù)期收益率已經(jīng)上行到7.8%附近（參見圖6）。
其次，這一輪房地產(chǎn)周期的抄底時(shí)機(jī)，大概率會(huì)出現(xiàn)在今年年底到明年上半年。從利率和房?jī)r(jià)指數(shù)的歷史關(guān)系來(lái)看，國(guó)債利率領(lǐng)先房?jī)r(jià)指數(shù)大約一年左右的時(shí)間，比如上一輪周期中，國(guó)債利率的高點(diǎn)是2013年12月，二手住宅價(jià)格指數(shù)同比的低點(diǎn)出現(xiàn)在2015年3月，兩者相距大約一年零一個(gè)季度的時(shí)間。本輪周期中，國(guó)債利率的高點(diǎn)出現(xiàn)在2017年底，預(yù)計(jì)本輪房?jī)r(jià)的低點(diǎn)大概率會(huì)出現(xiàn)在今年年底到明年上半年這一期間內(nèi)。所以，想要買房的剛需可以關(guān)注這一上車時(shí)機(jī)。
最后，祝愿大家都能把握這一波行情，讓財(cái)富增值，住有所居，好運(yùn)常伴。
