2年前的房?jī)r(jià)“漲停板”效果已現(xiàn)！新一輪調(diào)控成效看下半年
近期房?jī)r(jià)設(shè)置“漲停板”制度，引發(fā)了欲剛需買房小伙伴的關(guān)注。實(shí)際上這并不是新玩意，早在2年前蘇州、南京等地已經(jīng)給房?jī)r(jià)設(shè)置過(guò)“漲停板”，那么如今效果如何？而伴隨一輪樓市調(diào)控組合拳的祭出，下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)又將如何演繹？
7月10日福建寧德市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)精準(zhǔn)調(diào)控的實(shí)施意見》，對(duì)樓市進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，規(guī)定新房每年漲幅控制在6%以內(nèi)，今年下半年漲幅控制在3%以內(nèi)。
實(shí)際上給房?jī)r(jià)設(shè)“漲停板”并非寧德首創(chuàng)，2016年3、4月間，江蘇省省會(huì)南京和蘇州先后發(fā)文，新建商品住宅的漲幅一年內(nèi)最多只能漲12%。
2016年3月18日，蘇州市下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，其中規(guī)定，在對(duì)外銷售時(shí)，同批次房源應(yīng)當(dāng)一次全部公示銷售價(jià)格，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過(guò)6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過(guò)12%。
同年4月21日，南京當(dāng)?shù)毓俜轿⒉┌l(fā)布稱，南京將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)，主城六區(qū)、江寧、浦口商品住宅項(xiàng)目，申報(bào)均價(jià)每平方米2萬(wàn)元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2到3萬(wàn)元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬(wàn)元以上的，年化漲幅不宜高于8%。
那么效果如何呢？根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年12月，蘇州新房?jī)r(jià)格均價(jià)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，跌幅10%；南京的漲幅也大為收窄，為7.1%。
而限價(jià)兩年后，蘇州新建商品房2018年3月成交均價(jià)同比跌幅為5.5%，南京新房2018年4月同比漲幅5.8%，房?jī)r(jià)已相對(duì)穩(wěn)定。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，多數(shù)城市的限價(jià)主要是針對(duì)預(yù)售證的管控，分階段給予一個(gè)漲價(jià)區(qū)間或幅度的做法，相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較少的，還是因地制宜。對(duì)于部分難以完全抑制房?jī)r(jià)的城市，可能會(huì)采取設(shè)定漲幅區(qū)間的規(guī)定。寧德和南京蘇州的樓市沒有可比性，關(guān)鍵是此類城市對(duì)于價(jià)格的判斷比較清晰，所以政策相對(duì)會(huì)務(wù)實(shí)，在操作上也會(huì)更容易執(zhí)行。
不能只關(guān)注新房，忽略二手房
當(dāng)然也有觀點(diǎn)認(rèn)為，不能只關(guān)注新房的價(jià)格，而忽略了二手房。青年經(jīng)濟(jì)學(xué)者、財(cái)經(jīng)評(píng)論人士盤和林表示，針對(duì)如今一二手房?jī)r(jià)倒掛，房地產(chǎn)二手市場(chǎng)升溫，進(jìn)入存量時(shí)代，我們政策確實(shí)應(yīng)該找準(zhǔn)政策方向，應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)實(shí)踐及時(shí)轉(zhuǎn)向，同步對(duì)二手市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控。同時(shí)為保證政策目標(biāo)，迅速疏導(dǎo)政策的傳導(dǎo)機(jī)制，使得政策效果真正到達(dá)政策對(duì)象。
有統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)很多城市進(jìn)入存量房即二手房交易為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。例如，北京今年上半年新建住宅10790套，相比去年系半年下降23.34% ，而二手房網(wǎng)簽量76640套，相比去年下半年增長(zhǎng)57.6%。
因此，存量房時(shí)代，僅限新房房?jī)r(jià)難免會(huì)顧此失彼。對(duì)比福建樓市調(diào)控政策，雖然一手房?jī)r(jià)被嚴(yán)格的控制，但是市場(chǎng)供給仍主要由二手房市場(chǎng)提供，但該市場(chǎng)是賣方市場(chǎng)，加之投資投機(jī)者的逐利行為，限價(jià)調(diào)控實(shí)則到達(dá)不了消費(fèi)者，反而利好投資投機(jī)者，反而讓房屋剛需日益艱難，難以達(dá)到改善民生的政策目標(biāo)。
當(dāng)然，最需要指出的是，無(wú)論是調(diào)控新房?jī)r(jià)格或者是二手房?jī)r(jià)格，不能留下“管涌”，而最好的辦法不在于行政規(guī)制多么嚴(yán)厲，而在于必須遵循市場(chǎng)無(wú)形之手的基本規(guī)律。
預(yù)計(jì)下半年樓市量降價(jià)穩(wěn)
而給房?jī)r(jià)設(shè)“漲停板”，只是當(dāng)前一系列樓市調(diào)控政策中的滄海一粟。在住建部、公安部等七部委宣布自7月至12月在全國(guó)30個(gè)城市開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)后，僅7月上旬就有16個(gè)省市發(fā)布調(diào)控政策。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，和之前調(diào)控不同的是，這一輪調(diào)控由住建部主動(dòng)出擊開啟巡查，將調(diào)控引向深入。值得注意的是，從各地調(diào)控政策來(lái)看，堅(jiān)持“房主不炒”的定位，用多種方式打擊投機(jī)炒房、打擊違法違規(guī)的房企和中介，是新一輪調(diào)控組合拳的主要著力點(diǎn)。
有統(tǒng)計(jì)顯示，7月份以來(lái)，已有上海、重慶、?？凇⒊芜~、廈門、寧波、佛山、臨汾、昆明、大理、西雙版納、唐山、棗莊、西昌、廊坊市大廠縣等多個(gè)城市(縣)以及河南省全省出臺(tái)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類政策。這些城市中，一半屬于30城名單內(nèi)，剩下一半則以三四線城市為主流。
為何選擇在此時(shí)加碼調(diào)控？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，核心原因是三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，發(fā)布政策的城市有望退燒。他指出，預(yù)計(jì)下半年樓市調(diào)控力度將全面超過(guò)上半年，特別是從7月開始，從住建部等多部門開始的政策監(jiān)管將是下半年市場(chǎng)的主要特征，在政策推動(dòng)下，市場(chǎng)將逐步平穩(wěn)。
張大偉并表示，“在不停調(diào)控中，房?jī)r(jià)繼續(xù)上行，給調(diào)控帶來(lái)了政策邊界效應(yīng)持續(xù)遞減的影響，第6輪住建部開始主導(dǎo)的多部委調(diào)控會(huì)不會(huì)帶來(lái)下半年市場(chǎng)不一樣的變化，我們拭目以待。”
中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)人士預(yù)計(jì)，下半年，一二線熱點(diǎn)城市延續(xù)上半年趨勢(shì)，成交穩(wěn)中有降，價(jià)格趨穩(wěn)；三四線由于棚改貨幣化安置比例將有所下調(diào)，下半年市場(chǎng)將有所降溫。整體來(lái)看，量降價(jià)穩(wěn)仍是趨勢(shì)。
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