樓市“鐵命令”來了！地方政府聽好：房價(jià)控不住 你們要負(fù)責(zé)！
7月31日的中共中央政治局會議，用“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”八個(gè)字，為未來的房地產(chǎn)市場定下基調(diào)。目標(biāo)明確了，誰來負(fù)責(zé)呢？
昨天，住建部下達(dá)了命令：對未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問責(zé)。其實(shí)，地方政府正是依靠“土地財(cái)政”，從上漲的房價(jià)中受益。
一
據(jù)報(bào)道，8月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在遼寧沈陽召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會，在會上，住建部對參會各城市未來房地產(chǎn)調(diào)控工作提出了進(jìn)一步要求：
加快制定住房發(fā)展規(guī)劃
各地要加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場，完善和落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費(fèi)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場亂象治理專項(xiàng)行動，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)，維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。
對樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問責(zé)
各地切實(shí)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，系統(tǒng)分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在的突出問題和主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，因地制宜，精準(zhǔn)施策、綜合施策，把地方政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處，確保市場穩(wěn)定。住建部將建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，完善對地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評價(jià)考核機(jī)制。要嚴(yán)格督查，對工作不力、市場波動大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問責(zé)。
短短的兩段話，信息量巨大。主要包括兩點(diǎn)，第一，目標(biāo)；第二，責(zé)任。
在提到目標(biāo)時(shí)，住建部用了“加快”“抓緊”等詞，可見制定長效機(jī)制的緊迫。而對于責(zé)任，住建部說得更是清清楚楚，地方政府要承擔(dān)主體責(zé)任。住建部還要完善對地方房地產(chǎn)調(diào)控工作的評價(jià)考核機(jī)制，沒實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的地方政府，堅(jiān)決問責(zé)。
7月31日的中共中央政治局會議就提出：堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
7天之后，住建部就給地方下達(dá)了命令，可見，時(shí)間緊，任務(wù)重。
二
樓市調(diào)控繼續(xù)加碼
最近，央行的貨幣政策有所寬松，有分析師拿出數(shù)據(jù)說，每次寬松都伴隨著房價(jià)的上漲，這一次，“房價(jià)還要漲”的聲音又開始出現(xiàn)。
但實(shí)際的結(jié)果讓很多樂觀看待房價(jià)的人十分失望。
8月6日，沈陽發(fā)布通知，商品住房限購區(qū)域擴(kuò)大為全市行政區(qū)域(不含遼中區(qū)、新民市、法庫縣、康平縣)。沈陽還表示要進(jìn)一步加大住房用地供應(yīng)量，多渠道增加各地區(qū)住房用地供應(yīng)量，加快供地進(jìn)度和時(shí)序；嚴(yán)格查處開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)捂盤惜售、炒買炒賣等違法違規(guī)行為，情節(jié)嚴(yán)重的，依法撤銷商品房預(yù)售許可證。
通知還明確，實(shí)施商品住房價(jià)格指導(dǎo)。一是對在售商品住房項(xiàng)目，嚴(yán)格執(zhí)行我市現(xiàn)行相關(guān)政策。分期銷售的商品住房項(xiàng)目，本期銷售均價(jià)不得高于前一期指導(dǎo)價(jià)格；首次入市的商品住房項(xiàng)目，銷售均價(jià)不得高于周邊同質(zhì)可比項(xiàng)目銷售均價(jià)，周邊無同質(zhì)可比項(xiàng)目的，按成本法核定。
值得注意的是，今天住建部的座談會，正是在沈陽召開。
放眼全國，沈陽的調(diào)控只能稱得上是“常規(guī)操作”。
蘇州四大行“不是調(diào)控勝似調(diào)控”的操作，才要了“炒房團(tuán)”的命。
從8月1日開始，蘇州中行、農(nóng)行、工行和建行的客戶若在5年內(nèi)提前償還住房貸款，將被收取違約金。
提前還款違約金=提前還款金額×貸款執(zhí)行月利率×6個(gè)月，部分提前還款的，每次還款金額不少于壹萬元，且須為壹萬元的整數(shù)倍。根據(jù)蘇州目前的房貸利率大致計(jì)算：如果提前還10萬元，違約金2940元；提前還100萬元，違約金29400元。
這一政策影響巨大，尤其是部分改善置業(yè)的換房人群，因?yàn)樗麄兠麓蠖嘤形唇Y(jié)清貸款，需通過提前還貸來結(jié)清，以盡快將房產(chǎn)賣出后再買新房。
雖然不是調(diào)控政策，但客觀上，抑制了購房(換房)需求。
深圳的做法更具代表性。此前，深圳新建商品住房均價(jià)已經(jīng)連續(xù)21個(gè)月下降。即便如此，7月31日(中央政治局會議當(dāng)天)，深圳出臺新政：新購住宅限售3年、商務(wù)公寓限售5年、離婚2年內(nèi)申請貸款首付比例不低于70%……
相關(guān)人士向新華每日電訊表示，“這是一次調(diào)控政策的全面打補(bǔ)丁”，新政用“靶向治療”的修復(fù)策略，在2016年“限購”“限貸”政策的基礎(chǔ)上增加“限售”“限離”“企業(yè)限購”等內(nèi)容，封殺投機(jī)炒作的空間。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國樓市調(diào)控密集程度刷新歷史紀(jì)錄，合計(jì)超過60城市發(fā)布了超過70次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。而今年1-7月，累計(jì)調(diào)控次數(shù)260次，相比2017年1-7月同期上漲了80%，平均大概1天1.2次。
作為改革開放的先驅(qū)，在建立長效機(jī)制方面，深圳也走在前面。8月3日，深圳市人民政府辦公廳正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》(深府規(guī)〔2018〕13號)，這意味著深圳版“房改”方案正式落地。
三
房價(jià)不準(zhǔn)漲，土地財(cái)政怎么辦？
按照今天住建部的說法，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任在地方政府。但眾所周知，長期以來，地方政府也是房地產(chǎn)的參與者，“土地財(cái)政”給地方政府帶來源源不斷的收入。
即便到了今年，地方政府“賣地”收入還在大漲。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，國有土地使用權(quán)出讓收入26941億元，同比增長43%。
但今年的情況有所不同，三四線城市賣地行情向好，支撐全國土地出讓收入大漲。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，賣地收入與去年全年地方一般公共預(yù)算收入相當(dāng)(占比超過90%)的城市數(shù)量多達(dá)14個(gè)，他們分布在浙江、四川、安徽、山東、河南、江西、湖南、河北等諸多省份，絕大部分為非省會的三四線城市。
大量長三角地區(qū)城市包括湖州、常州、嘉興、南通、溫州、無錫、徐州、臺州、金華等，上半年賣地收入規(guī)模在200億-400億元之間，收入規(guī)模僅次于一二線城市。山東、四川、安徽、河北、湖南、江西等省，也貢獻(xiàn)了部分賣地收入規(guī)模超過100億元的地級市。
一方面，“賣地”收入大漲，但另一方面，今年土地流標(biāo)也很多。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，一線城市土地流標(biāo)13宗(甚至連上海內(nèi)環(huán)的學(xué)區(qū)地塊也沒人要了)；二線城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營性土地154宗；三四線城市經(jīng)營性土地合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗。
造成這一局面，買方賣方都有原因。在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，地方政府太“貪心”是土地市場流拍增多的最根本原因。市場正在改變，但政府依舊老模式賣地，寧可流拍，也要不斷提高拍賣底價(jià)。
安居客首席分析師張波表示，過去半年，開發(fā)商大部分融資難是個(gè)不爭的事實(shí)，資金層面偏緊讓房企在地塊的選擇上不會再“頭腦發(fā)熱”。
7月底，報(bào)道稱，有些地方用一線城市或某些地域更高房價(jià)進(jìn)行比對，認(rèn)為本地房價(jià)屬于價(jià)值洼地，比價(jià)心理助長調(diào)控“松口氣、歇歇腳”“讓房價(jià)再飛一會兒”的心態(tài)；有些地方出臺“人才政策”，由于門檻過低，客觀上存在繞開限購政策的漏洞；還有些地方出臺購房搖號政策本意體現(xiàn)公平，但一二手房房價(jià)倒掛的現(xiàn)實(shí)刺激潛在需求提前透支。
新華社報(bào)道指出，地方政府要從根本上調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，放棄對土地財(cái)政的“飲鴆止渴”。
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